2022.11.22 おくの晋治区議
質問項目
日本共産党品川区議団を代表し、総括質疑を行います。 前半は私、おくの晋治が、そして後半は鈴木ひろ子委員がそれぞれ行います。どうぞよろしくお願いいたします。
私からは、羽田新飛行ルートと武蔵小山駅前での再開発について質問いたします。まず、羽田新飛行ルートの問題です。羽田新飛行ルートが運用開始されてから、もう２年半を超えました。ルート直下に住む住民は、騒音や低空飛行による威圧感、そして、いつ落下物や墜落事故があるか分からないという不安にさいなまれる日々を送らされています。そういう中、「これから１０年後、２０年後、未来にわたり、品川区民の安心安全な生活と命を守るために、早急に新ルートの運用停 止を求める意見書を国に提出することを町会長とともに求めます」とする請願が区議会に提出されました。本文に「町会長とともに」と明記されているように、区内の全町会長・自治会長２０１名の過半数となる１０１名の町会長・自治会長が署名した請願です。個人的には反対だという方を加えると、あと３０人から４０人いらっしゃるとのことです。区内全域で羽田新飛行ルートはやめてほしいという願いの強さの表れだと思います。区は、この請願をどのように受け止めているのでしょうか。伺います。そして、町会長会議で、国土交通省が羽田新飛行ルートについて説明を行っていると伺いました。それはいつ、どのような形で、何回行ってきたのでしょうか。伺います。
まず、羽田新飛行ルート運用開始以降、区民の皆さんから様々な意見が寄せられてきております。区としては、こうした声を国にしっかりと届けてまいりました。今回出されました請願につきましても、これまで同様、国に届けてまいりますけれども、やはり非常に重く受け止めているところでございます。ただ一方で、この請願の理由の一つに、後方乱気流管制方式により、海上ルートに戻しても増便ができる旨の内容が示されておりました。こうした点、事実について国に確認しましたところ、後方乱気流管制方式は開始したけれども、このことにより羽田空港の処理能力は増加することがないといった旨の回答がなされております。区としまして、こうした誤解を招くような点につきまして、国に対し、区民への説明の際は丁寧に伝えていただくよう、併せて求めたところでございます。
また、国は町会その他地元への説明につきましては、これまでオープンハウス説明会やニュースレターの発行など様々行ってまいりましたけれども、その都度、町会長会議や、あと区内全域の13地域の町会長会議で周知が行われてきたところでございます。それで、この国の説明というところにつきましては、会議の中では町会長等に決定や理解を求めるということではなく、情報提供を行っていたと理解しているところでございます。また、町会長への説明と併せまして、当然のことながら、同時に区民の皆様にも、同じ内容をホームページに触れたといったもので、周知を図っていたといった記憶がございます。
町会長会議での説明について、いつどのような形で何回行ってきたかと伺いましたので、その点の説明が、お答えがなかったように思います。具体的にお答えいただきたいのですが、いかがでしょうか。
これまでオープンハウス説明会は第６フェーズまでということで、６回開催されております。それから、ニュースレターの発行等についても、季節毎に行われております。春号、夏号、秋号、冬号というような形で行われていたかと思います。中には欠巻、抜けた回があったかもしれませんが、その都度に説明を行ってきたというような記憶でございます。したがいまして、回数自体、 何回というのは詳しく覚えておりませんけれども、それぞれの地域センター毎に、１３地域センターというところで説明を行った中で、運用開始前は各地域センター辺りで３回から４回／毎、それから運用開始後におきましては、これはルート直下の地域について重点的に行ったということで、様々ばらばらで、１回から６回程度まで記録が、国から説明がありました。
いろいろありますけれども、とにかくここには、新飛行ルートを止めてほしいという願いの強さが表れている。私はそれを非常に大事にしたいと思います。その意味で、これまで多くの区民の方から頂いた意見と同様に国に届けていくというふうにするだけでは、この請願への対応として不十分であると私は思います。この請願は、中に書いてありますように、品川区議会が国に対し、羽田新飛行ルートは早急に運用を停止するよう意見書を提出することを求めています。そこで、２点伺います。まず、区は運用停止を求めたことは、これまでに一度もないのではないかと思いますけれども、その点はいかがでしょうか。
それから第２点、区は重く受け止めるというのなら、また願いの強さが背景にあるのですから、やはり運用停止を国に求めるべきだと思うのですけれども、この点はいかがでしょうか。この本格運用に際しまして、区としましては、新飛行ルートを固定化することがないよう、国に対して、環境影響を軽減するための取組みの実施を求めてまいったところでございます。その結果、固定化回避検討会が設置されました。この固定化回避検討会では現在、区の求めに応じまして検討が行われている最中と認識しております。令和４年８月３日に最新の検討会が開催されまして、その中でリスク評価などの検討が行われていることが公表されております。ただいまありました、中止を求めるということに対しまして、区としましては、新飛行ルートに関して賛成・反対ということではなく、固定化回避検討会において、まずは早急な結論を出していただくという考えでございます。また、町会長をはじめ区民の皆様から様々意見を頂いているところも重く受け止めるゆえに、早急に、区としての考えを国に強く伝えて、結果を出していただくということが第一だと考えております。
固定化回避を求めていくというご答弁でしたけれども、結局、この検討会で検討されている新しい飛行方式を取っても、着陸の直前は滑走路に向かって一定の距離を直線で飛ぶことがどうしても必要になるのは間違いないことですから、品川区の上を飛ぶことにはどうしてもなってしまいます。そういう意味で、どう検討しても、今の検討段階では、固定化回避は区民を欺くごまかしにすぎません。やはり請願に真正面から応えて、国に対して新ルートの運用停止を求めるべきだと思います。改めてそのことを強く求めて、次に参ります。
続いて、武蔵小山駅前の開発中止を求めて質問いたします。品川区ほど、税金投入の再開発で超高層ビルを建てるのに熱心な区はありません。建設棟数は、２３区で１位の２６棟、超高層ビルが建ち並ぶ中央区、千代田区、港区をも上回ります。税金投入の累計額も１,５２０億円、その額は１位の中央区と僅差で並ぶ断トツのトップクラスです。また一 方、２,５００人が回答した共産党区議団のアンケートでは、超高層再開発について、これ以上はやめるべきとされたのが62.6%、さらに進めるべきとしたのは13.8%でした。区民はこれ以上の超高層再開発を望んではいないと思います。武蔵小山駅前では、既に武蔵小山パルム駅前地区と武蔵小山駅前通り地区の２つの再開発で、それぞれ１棟ずつ超高層マンションが建てられました。そしてさらに、小山三丁目第１地区に１棟と第２地区に２棟の超高層マンションが建てられようとしております。まず、伺います。この２地区の超高層マンションの高さと階数、そして総戸数、そして、それにかかる総事業費と補助金は幾らでしょうか。この２つの再開発では、地権者の不動産はどのような比率で交換されたのでしょうか。要するに、元の面積から減ったのでしょうか、どうでしょうか。伺います。それからまた、再開発で多くの住民やお店が地区外に出て行かざるを得ないという実態がやはりあります。この２つの再開発地域における地権者・借地権者はもともと何人で、そのうち、再開発で建てられた超高層マンションに入居した方は何人なのでしょうか。伺います。そしてさらに、この再開発地域それぞれの従来の店舗数と、そのうち再開発で建てられた新しい建物に入った店舗は何件でしょうか。伺います。
ただいまのご質問にお答えいたします。武蔵小山パルム駅前地区再開発の概要でございますけれども、総事業費が約４６０億円、区補助金約１０１億円、高さ約１４２メートル、地上４１階、地下２階建ての建物でございまして、総戸数は６２４戸でございます。従前の権利者数は、地権者２名、借地権者１１３名で、再開発ビルに入居した人数は非公開となっております。商業店舗数は従前が不明で、再開発ビルの総店舗数は４７店舗でございます。
次に、武蔵小山駅前通り地区再開発の概要でございますけれども、総事業費が約３００億円、区補助金が約７４億円、高さ約１４５メートル、地上４１階、地下２階の建物でございまして、総戸数は５０６戸でございます。従前の権利者数は、土地所有者が１６４名、借地権者が１５名で、再開発ビルに入居した人数は非公開となっております。商業店舗数は従前が不明で、再開発ビル総店舗数は１１店舗でございます。なお、権利変換の計画につきましては非公開となっております。お答えいただきましたけれども、再開発は、その地区に住む住民やそこで営業する方に大きな影響を及ぼしております。そこでそのまま暮らしていけるのか、営業を続けていけるのかという大問題です。それなのに、従来の店舗数すら把握されていない。これはもう、住民に心を寄せていない無責任な姿勢だと私は思います。武蔵小山パルム駅前地区に、従来およそ１００店ほどの店舗があったと。そのうち、再開発で建てられた建物に入って営業しているのは四、五店舗にすぎないのではないかというように、近隣の方からも 伺っております。あるいは、多くの住民とお店が、再開発によって、その地域を結局は出ていかざるを得なくなると思います。また、仮住まいから戻ってきて、超高層マンションに入居した方々も一方でいらっしゃいます。ただ、近隣の方からは、その方々とのお付き合いがなくなってしまったという声も聞きました。再開発によって追い出されたわけでなくても、再開発によって地域コミュニティが壊されたのだと思います。何人の方が戻ってきて、再開発で新築された超高層マンションに入って入居しているのか、あるいは幾つの店舗が、建てられた建物で従来どおり営業を続けているのか、たとえ非公開で公開することはできないにしても、実態自体を区は把握されているのでしょうか、それともされていないのでしょうか。伺います。それから、この地域コミュニティが壊れてしまったかなども含めた、数字だけではない、再開発が住民や店に及ぼしている影響を把握すべきではないかと私は思うのですが、この点はいかがでしょうか。伺います。
再開発事業の実態の把握という点につきまして、お答えいたします。再開発事業では、法令の規定により新しい建物に床の権利を受けることも、補償金を受け取り事業地外へ転出することも、権利者ご自身で選択できる仕組みとなっております。区は、権利変換計画で、従前と従後の権利状況は把握しております。店舗に関する従前と従後の状況については把握しておりません。従前の段階において、例えばオーナーとテナントの間で何らかの関係が生じている店舗につきましては、再開発事業では民々でのお話合いをしていただいて、新しい建物においても契約を継続するかどうかにつきましては自由でございます。再開発事業を進めるに当たっては、商店街の振興組合と連携を図りながら、周辺のにぎわいの継続についても検討するため、区も情報共有の場を設置しながら進めてお りまして、今後も引き続き継続して行ってまいりたいと思います。
私はもう少し把握して、再開発地域の住民に心を寄せていただきたいと思います。次へ行きたいと思います。再開発は、当該地域の住民・店舗へ、こういうふうに多大な影響を与えながら、結局、追い出す結果になったり、コミュニティを壊す結果になって、一方でデベロッパーには巨額の利益、もうけをもたらします。戻ってきて入居した方が得る超高層マンションの床は権利床と呼ばれ、再開発事業費を確保するためにデベロッパーに買ってもらう床のことを保留床といいます。デベロッパーは、この保留床の売却によって自社の利益を確保いたします。そこで伺います。既に完了した、先ほどの２つの地区の超高層マンションの総床面積、それから権利床の面積、保留床の面積はそれぞれ幾らだったでしょうか。また、デベロッパーは保留床を幾らで売却して幾らの利益を上げたのでしょうか。伺います。
武蔵小山パルム駅前地区の総床面積でございますが、約７万５,０００平米でございます。武蔵小山駅前通り地区の総床面積でございますが、約５万３,５００平米でございます。権利床の面積、保留床の面積につきましては非公開でございまして、保留床の売却額や売却益につきましても把握はしておりません。
先ほど、補助金の額は１０１億円ということでしたけれども、１０１億円あるいは７４億円ということでしたけれども、これだけ莫大な税金が入っている事業なのです。権利床がどれだけかすら把握していないということには私は納得がいきません。それで、武蔵小山パルム駅前地区再開発で三井不動産レジデンシャルが幾ら利益を上げたのか、試算しました。先ほど伺った総事業費４６０億円から、区の補助金１０１億円を引くと、三井不動産レジデ ンシャルが手にする、事業者が負担する分の３５９億円という額が試算できます。一方、マンションの総販売額は、最多販売価格帯９,３００万円を参考に計算しますと、総販売戸数は４９１戸と書いてありましたから、約４５６億円となります。つまり、３５９億円で取得したマンションを４５６億円で販売することになりますから、差引き９７億円が利益だという計算になります。ほとんど１０１億円という補助金と同額です。結局、デベロッパーのもうけをつくり出すために、税金から補助金を出して行っているのが、再開発ではないのでしょうか。伺います。そしてまた、こうした再開発はやめるべきだと思いますけれども、いかがでしょうか。伺います。
区が行う再開発事業につきましては、老朽化した木造建築物が密集し、道路も狭く、安全で住みやすいまちに更新していくため、地区の権利者の方々が建物を共同化し、都市の基盤となる道路や空地を整備していくものでございます。また再開発は、都市計画の観点からも、必要性、緊急性、公共性が高い地区で実施されるものでありまして、適正な補助金を交付し、事業が実施されるものでございます。そのため、開発企業の利益を増すためのものとは考えてございません。
今、様々な地域課題があって、その解決のために行っているのだと、緊急性がいろいろあるのだとおっしゃいましたけれども、課題は課題として一個一個解決していけば済む話であって、超高層マンションを建てるという理由にはならないと私は思います。デベロッパーのもうけを保障するためにそのようなマンションが必要になるのであって、そのもうけのために地域コミュニティを壊し、住民を追い出すような再開発は中止すべきだと思います。そのことを申し上げて質問を終わります。